Adjudicação Compulsória Extrajudicial

Agora a substituição da vontade da parte pode se dar por via extrajudicial, face à recusa injustificada de outorgar a escritura definitiva. Assim, o deferimento do procedimento pelo Oficial de Registro fará as vezes da sentença judicial, com a vantagem da celeridade do extrajudicial!

Os requisitos tanto para a via jurisdicional quanto para a extrajudicial são os mesmos:

• Compromisso de venda e compra irretratável;

• Pagamento integral do preço e mora na outorga da escritura definitiva;

• Imóvel deve ser matriculado ou transcrito. É forma derivada de aquisição da propriedade e, portanto, exige que haja registro prévio para que seja deferido o direito do requerente de adjudicar o bem.

Não há prazo, é direito é potestativo, que pode ser exercido a qualquer tempo.

Necessária presença de advogado no procedimento – petição inicial assinada pelo advogado, com pedido de notificação extrajudicial, com instrução.

Legitimados para propor a adjudicação extrajudicial: comprador, cessionários ou promitentes cessionários ou seus sucessores.

NOVIDADE

Adjudicação inversa - novo legitimado ativo: vendedor! O vendedor foi incluído no rol de legitimados pela demanda de inúmeras loteadoras e incorporadoras em retirar os imóveis de seu patrimônio, seja em razão de encerramento da empresa, seja por execuções fiscais distribuídas em seu nome, mesmo já tendo havido alienação do imóvel.

ATA NOTARIAL LAVRADA POR TABELIÃO é documento obrigatório para instruir o procedimento e pode ser lavrada por qualquer tabelião de Notas do país, não há regra de vinculação à circunscrição do imóvel.

Entre em contato conosco para esclarecer suas dúvidas e solicitar um orçamento.

PERGUNTAS E RESPOSTAS SOBRE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA:

1. Procuração em causa própria legítima adjudicação extrajudicial?
   Não, pois o extrajudicial se norteia pelo princípio da legalidade estrita, ou seja, se não há previsão, não há ingresso do título.

2. Indisponibilidade impede lavratura de ata? E do Registro?
   A lavratura da ata não é impedida, tal como ocorre com outros atos notariais e esta informação deve constar expressamente do título. Mas o registro é obstado até a averbação de cancelamento da indisponibilidade.

3. Espólio é legitimado para requerer lavratura da ata e instaurar procedimento?
   Sim, desde que representado pelo inventariante.

4. Como fazer a prova da quitação do preço do contrato para instruir o procedimento de adjudicação?
   Podem ser anexados comprovantes bancários, depósitos, declaração do credor ou outro documento idôneo.

5. Cessões intermediárias devem ser registradas?
   Não é necessário, contudo isso não quer dizer que o Oficial irá dispensar a qualificação das cessões. Assim, todas devem ser apresentadas para formação da cadeia registral, cumprindo o princípio da continuidade.

6. Se o comprador é falecido deve ser registrado o formal de partilha?
   Se o compromisso de venda e compra foi registrado deve ser apresentado o formal de partilha dos direitos e obrigações, sob pena de ferir o princípio da continuidade do registro. Por outro lado, se não foi registrado, o interessado pode requerer a adjudicação através de instrumento de nomeação de inventariante designado para a prática do ato.

7. Espólio do promitente vendedor pode ser requerido?
   O CPC permite, assim poderia ser requerido também na via extrajudicial, por seu inventariante.

8. É possível desistência de ação de adjudicação compulsória e instauração de procedimento de adjudicação extrajudicial?
   Sim é possível, se uma adjudicação compulsória hoje estiver sendo processada judicialmente e o processo estiver moroso demais, nada impede o interessado de dar fim a esse procedimento e seguir para a via extrajudicial.

9. Se o requerente do procedimento for o compromissário vendedor, terá que recolher o ITBI? Se o recolher será reembolsado?
   Sim, o vendedor deverá recolher o imposto de transmissão e ainda não há previsão de reembolso, o que torna a situação do solicitante difícil. De qualquer forma entende que o promitente vendedor poderá buscar ressarcimento das despesas mediante processo judicial de execução, sendo que servirão de título executivo o recibo dos emolumentos e a guia de ITBI recolhida (art. 784, XI CPC)

A LEI 14.382/2022 inseriu o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos, autorizando a adjudicação compulsória no extrajudicial.

A matéria foi regulamentada na esfera Estadual pelo PROVIMENTO n. 06/2023 da CGJ SP.

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